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有关国有土地上房屋征收过程中常见问题解析
文章来源:本站 发布时间:2016-10-9 点击数: 3114 次

    1、问题:征收补偿安置协议签订后,被征收人不搬迁,房屋征收管理部门是否可以直接强制搬迁?
    解析:征收补偿协议是征收主体在达成一致征收意向,签订的对双方具有约束力的合同。征收补偿协议的签订,表示被征收人同意并接受征收行为及征收补偿价格。《征收条例》第二十八条是在不能达成征收补偿协议的,强制征收执行的法律规定。因此,征收补偿协议签订后,被征收人不按照协议约定期限搬迁,不能依据二十八条进行强制征收。
    征收补偿协议虽是行政性质合同,但其成立生效均在双方当事人自愿情况下达成的意思表示。被征收人在签订协议后,征收双方当事人即需要履行协议约定事由并受协议条款约束。在诉讼中,其违约责任的认定则应适用《民法通则》及《合同法》违约条款。
    强制执行行为是国家赋予行政机关或司法机关的行政职权或司法职权。强制执行权力需要有国家法律法规明确赋予行政权力或司法权力,也是我们通常认为的强制执行主体的合法性。为了减少激化征收双方矛盾,《征收条例》里没有赋予征收人强制征收的权利。所以,征收部门在被征收人不履行双方签字并双效的协议条款时,依据《征收条例》第二十五条规定,依法向人民法院提起诉讼,由人民法院实行强制搬迁。

    2、问题:签订补偿安置协议后,房屋征收管理部门没有按期足额支付补偿安置费用,被征收人是否可以提起行政复议或行政诉讼?
    解析:补偿安置协议是征收双方意思表示一致,自愿达成的协议。但征收补偿安置协议签订的前提是在被征收人制作征收决定后,双方在征收决定范围内达成的协议,且征收协议签订的一方主体为行政机关,征收行为属于行政行为,因此,征收补偿安置协议的性质属于行政合同。征收补偿安置协议签订后,房屋征收管理部门没有按照协议约定按期足额支付补偿安置费用,被征收人依法可提起行政诉讼。
    需提示,征收补偿安置协议虽属于行政合同,但协议内容实质属于合同内容的约定,因此,征收补偿安置协议行政诉讼中可依据《合同法》及《物权法》等民事合同法律规定。

    3、问题:设有抵押权的房屋如何签订征收补偿协议?
    解析:抵押是用物对债券担保的一种方式,是债务人或者第三人不转移对抵押物的占有,履行规定方式将物作为债权的担保。当债务人不能偿还到期债务时,债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。房屋经抵押后,房屋的处分受到限制。征收行为是交付被征收房屋,由征收人予以拆除,抵押房屋消灭。抵押物消灭,抵押权同样归于消灭,这样将损害债权人的合法权益。因此,在征收中,未经债权人同意,房屋所有权人不得擅自对被征收房屋作出处分。
    对抵押的被征收房屋一般处理是,如果抵押人选择产权调换,抵押权人与抵押人重新设定抵押,重新签订抵押合同,原抵押合同终止。征收人与抵押人签订补偿协议。如果被征收人选择货币补偿的,抵押人应将补偿金优先支付抵押权人,并领取剩余的征收补偿金。
    实践中,一些抵押人为了躲避抵押偿还责任,对征收人隐瞒抵押行为,使征收人陷入被动的诉讼地位。所以,在征收工作中,首先对被征收房屋的物权状态要查实清楚;其次,处理抵押的被征收房屋时要注意,抵押人与抵押权人就抵押行为存在争议,征收人可告知双方诉讼解决,征收补偿款依法查封、留存。这样既保护了抵押权人的合法利益,又有利于征收工作的顺利进行。

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