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抚顺市域内国有企业“三供一业”分离移交物业维修改造和后续管理指导意见
文章来源:本站 发布时间:2017-8-21 点击数: 1988 次

市政府各部门、市直属接收单位,各县区人民政府,域内国有企业:
    为全面落实《国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通知》(国办发〔2016〕45号)、《驻抚中央企业供水、供电、供暖和物业管理分离移交费用测算指导意见》(抚央移协调小组〔2015〕4号)及《驻抚中央企业房产物业分离移交费用测算指导意见的补充意见》(抚央移协调小组〔2016〕11号)精神,推进驻抚国有企业“三供一业”物业分离移交工作,依据《抚顺市物业管理条例》和相关法规政策,结合我市实际,制定《抚顺市域内国有企业“三供一业”分离移交物业维修改造和后续管理指导意见》(以下简称《意见》)。
    一、基本原则
    (一)维修改造基本原则
    1、坚持维修为主,改造为辅的原则。保持房屋原有结构不变,着重维修房屋漏雨、下水不畅、墙体透寒及小区环境破损等影响业主正常生活的共用部位和设施。
    2、坚持勤俭节约、科学合理的原则。维修工程要做到技术合理、经济合算、运行可靠。维修后要达到不低于我市基础设施的平均水平,确保分离移交后的设施设备正常运行,满足用户正常生活需求。
    3、坚持多方监督,保证质量的原则。维修改造工程要在专业部门指导下进行,同时,邀请移交方、街道、社区、业主委员会(或业主代表)等参与监督管理,确保维修改造工程达到相关技术规范要求。
    (二)物业服务基本原则
    1、坚持明确责任,规范移交的原则。交接双方在物业移交过程中,要将业主历年房租及共用部位维修费、物业费收缴情况建立明细台账、房产建筑物及管网(线路)图纸等进行移交,同时移交方须明确所移交房屋与各专业公司维修界定范围,必要时可通过第三方参与,确保物业移交和后续服务有效衔接。
    2、坚持以人为本,群众满意的原则。在完善基础设施、保持原收费标准的基础上,加强物业管理,提高服务水平。对分离移交的封闭住宅小区要达到相应物业费的服务标准,对未封闭的开放式住宅小区要达到抚顺中等以上物业服务水平。
    3、坚持依法依规,规范服务的原则。依据《抚顺市物业管理条例》,加强对服务企业的监督检查,确保为业主提供质价相等的物业服务。
    抚顺市国资委、住建委负责全市“三供一业”分离移交维修改造和后续物业管理活动的指导、监督和管理工作。
    二、工作标准
    (一)房屋及共用设施的维修改造标准
    1、屋面防水维修,抹找平层,屋面两层SBS卷材防水,热熔3mm,更换排气管。移交房屋重新修缮一次,达到防水完好,无渗漏现象。
    2、无楼宇门的进行安装楼宇门,已有的进行维修或更换。设施设备完好可用。
    3、外墙皮、女儿墙、檐子排险。对险情及时排除,外观较整洁,无缺损现象。
    4、水落管拆换采用PVC。管道通畅完好,无堵塞,使用正常。
    5、在室外做EPS保温板粘贴80厚,粉刷涂料。达到国家强制节能保温标准。
    6、小区沥青道路修补采用盖铺5CM厚的细粒式沥青混凝土;翻建采用水稳200厚,5CM厚的细粒式沥青混凝土,道路边石维修。道路硬化平整,无破损坑洼。
    7、人行步道砖(荷兰砖)更换,道路硬化平整,无破损坑洼。
    8、散水坡维修采用散水垫层水泥地面150厚5-32碎石灌M2.5混合砂浆,振捣压实、混凝土散水C20厚。
    9、楼道和公共空间粉刷一次、楼道扶手油漆一次,楼道窗维修采用塑钢窗。设施完好可用。
    10、下水管线维修和新铺采用300—400钢筋混凝土管。管道通畅完好,无堵塞,使用正常。
    11、电梯运行良好,按期年检合格。
    12、对健身器材等公用设施进行维修,设施完好可用。
    13、有条件的园区结合场地情况设置停车位。
    14、对危险房屋,特别是有沉降、倾斜现象以及平房、棚户区房屋等,由移交方联系有关部门进行房屋安全鉴定,根据鉴定结果请设计部门拿出维修加固方案进行维修。
    15、以上维修改造项目的技术参数以设计文件为准。
    (二)物业服务标准
    “三供一业”移交方须将供水、供电、供暖向各专业公司移交,并由各专业公司负责维修服务管理,物业接收方负责物业管理范围内的维修服务管理,对分离移交的家属住宅区按以下标准提供物业服务:
    1、非封闭家属住宅区管理标准
    (1)建筑主体维修管理。
    熟悉掌握房屋的基本情况,对楼面、楼道、窨井等共用部位进行经常的维修、养护和管理。对业主的房屋装修进行严格的监督管理,不能因装修而影响房屋使用寿命和危及他人的安全。物业服业人员定期巡查,一经发现楼体出现紧急状况马上通知相关部门,并记录在案,及时处理,及时反馈。确保楼体建筑外观完好、整洁、美观,楼道内设备完好可正常使用。
    (2)各系统设施设备管理。
    物业服业人员经常对供电、供水、供暖、电梯、消防及公共照明等共用设施进行检查,发现问题,及时与相关单位或部门进行沟通报告,保证设施设备处于完好的运行状态。
    (3)共用部位、共用设施维修服务管理。
    维修服务内容:
    ①对业主房屋室内下水管道的主管线提供维修服务。
    ②对业主报修的下水井及下水庭院线进行清掏、疏通。
    ③对业主报修房屋电照线路共用部位的维修提供服务。
    ④对业主房屋屋面漏雨的修缮提供服务。
    ⑤对房屋的外墙面及装饰面层进行隐患排查及处理。
    ⑥对高层住宅电梯进行检查及维修。
    维修服务标准:
    ①房屋下水管道破裂即报即修。
    ②下水井堵冒一日内修复,掏出的污物即掏即运。
    ③电照线路共用部位发生故障一日内修复。
    ④屋面漏雨、局部防水,三日内修复。
    ⑤电梯维修半小时内到达现场。
    ⑥房屋维修及时率达100%,质量合格率达98%以上。
    以上维修项目资金来源于收取业主0.30元—0.50元/㎡•月的共用部位维修费。
    (4)房屋大、中修管理
    物业管理单位要按照国家及省、市有关规定申请使用维修资金(缴存在市公积金管理中心的售房款)。工程开工前,管理单位要准备申报维修资金工程有关资料(包括施工合同、施工方案、工程预算、开工报告等)。使用维修资金工程项目要保证工程质量,不得偷工减料或采用劣质材料,施工前要进行安全技术交底,严格按照安全操作规程施工,工程竣工后,要将工程所有资料整理归档备查。建立健全维修资金使用档案。
    (5)收费及财务管理。
    收费人员严格按照《关于调整市区公有住房租金标准及出售价格的通知》(抚价发[2001]26号)及原市房产局、市财政局、市住房公积金管理中心联合下发的《关于印发<抚顺市公有住房售后管理规定>的通知》(抚房管发[2011]20号)执行。及时、定期收取相关费用,做到应收尽收,并接受业主监督。
    财务人员严格按照财务管理细则、会计制度等相关法律、法规执行。
    (6)住宅区文化建设。
    管理单位不断引导业主,以业主自发的形式或同街道、社区及相关企业协办的方式,广泛组织发动业主,以文化、娱乐活动为切入点,丰富业余文化生活,以促进和谐为目的,使得业主之间以及业主与管理单位之间关系和谐,相互支持,共建文明家园。
    2、封闭家属住宅区物业管理。
    (1)建筑主体维修管理。
    熟悉掌握房屋的基本情况,对楼面、楼道、窨井等共用部位进行经常的维修、养护和管理。对业主的房屋装修进行严格的监督管理,不能因装修而影响房屋使用寿命和危及他人的安全。物业服业人员定期巡查,一经发现楼体出现紧急状况马上通知相关部门,并记录在案,及时处理,及时反馈。确保楼体建筑外观完好、整洁、美观,楼道内设备完好。
    (2)各系统设施设备管理。
    物业服业人员经常对供电、供水、供暖、电梯、消防及公共照明等共用设施进行检查,发现问题,及时报告并协助相关单位或部门进行维修养护,保证设施设备处于完好的运行状态。
    (3)共用部位、共用设施维修服务管理。
    维修服务内容:
    ①对业主房屋室内下水管道的主管线提供维修服务。
    ②对业主报修的下水井及下水庭院线进行清掏、疏通。
    ③对业主报修房屋电照线路共用部位的维修提供服务。
    ④对业主房屋屋面漏雨的修缮提供服务。
    ⑤对房屋的外墙面及装饰面层进行隐患排查及处理。
    ⑥对高层住宅电梯进行检查及维修。
    维修服务标准:
    ①房屋下水管道破裂即报即修。
    ②下水井堵冒一日内修复,掏出的污物即掏即运。
    ③电照线路共用部位发生故障一日内修复。
    ④屋面漏雨、局部防水,三日内修复。
    ⑤电梯维修半小时内到达现场。
    ⑥房屋维修及时率达100%,质量合格率达98%以上。
    以上维修项目资金来源于按物业服务合同约定收取业主的物业服务费。
    (4)环境设施及设备管理。
    楼宇间道路硬化平整,无破损坑洼。公共绿地、绿化带整修完好美观,缺损及时补植、无黄土外露,无花坛破损。
    技防监控、消防设施改造完成,按配备要求到位并运行正常,防雷设施完善。高层住宅电梯等改造完成,具备正常使用功能。特种设备安全运行许可证、安全监测设备配置齐全,无安全隐患。
    (5)消防及治安管理。
    保安人员对园区及其范围内进行全天候保安执勤,监控系统要24小时值班监控,确保不留死角,消防器材要做到人人会使用并保证消防器材完好无损。
    (6)停车场、车库及车辆交通管理。
    物业管理人员对业主及外来人员的车辆进行管理,保证停车场的车辆按规定停放整齐、管理有序。
    (7)保洁管理。
    保洁人员负责定期对园区内住宅楼共用部分及庭院、绿地、道路等进行全方位保洁。
    (8)收费及财务管理。
    收费人员严格按照物业服务委托合同约定的物业服务及收费标准执行,及时、定期收取物业相关费用,要做到应收尽收,并接受业主监督
    财务人员严格按照财务管理细则、会计制度等相关法律、法规执行。
    物业单位要以单个小区为单位独立核算成本费用,并在第二年的所得税汇算到期前(5月31日)公示上一年度的收支情况及业主委员会需要公示的其他项目。
    (9)维修资金管理。
    物业园区管理单位要按照国家及省、市有关规定申请使用维修资金(商品房维修资金)。工程开工前,物业园区管理单位要准备申报维修资金工程有关资料(包括施工合同、施工方案、工程预算、开工报告等)。使用维修资金工程项目要保证工程质量,不得偷工减料或采用劣质材料,施工前要进行安全技术交底,严格按照安全操作规程施工,工程竣工后,要将工程所有资料整理归档备查。物业园区管理单位要以每个园区为单位,建立健全维修金资使用档案。
    (10)拓展服务。
    有条件的园区可对业主提供全方位、多层次、有效且经济的服务,使业主的生活更加舒适便利。可开设常规性服务,如:飞机、火车、船票代办;委托性服务,如:代业主订送报刊、代订牛奶、代收发快递;经营性服务,如:自用部位、自用设施设备的有偿维护、开设超市、大众浴池等。并根据业主需要不断拓宽服务领域。逐步拓展现代网络技术服务项目,整合电商等资源,为业主提供快捷、方便服务。


抚顺市住房和城乡建设委员会  抚顺市人民政府国有资产监督管理委员会
2017年8月10日

主办单位:抚顺市住房和城乡建设委员会 邮箱:jwb701@163.com 电话:024-57500408 传真:024-57500418
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